RBNNE 190619 Schade door gaswinning. Waardedaling agrarisch onroerend goed grotendeels toegewezen; immateriële schade en bgk niet onderbouwd

RBNNE 190619 Schade door gaswinning. Waardedaling agrarisch onroerend goed grotendeels toegewezen; immateriële schade en bgk niet onderbouwd

2 
De feiten

2.1.
[eiser 1] is van 2005 tot 2014 eigenaar geweest van een boerderij aan de [adres] te [adres] , bestaande uit een woning met bedrijfsopstallen en ruim 71 hectare grond (verder: de boerderij). De boerderij is gelegen in een gebied waar aardbevingen voorkomen als gevolg van de gaswinning door NAM; het zogenoemde Groningenveld. De gaswinning uit het Groningenveld veroorzaakt bodemdaling en aardbevingen in een omvangrijk gebied.

2.2.
NAM is op grond van artikel 6:177 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door gaswinning geïnduceerde bodembewegingen.

2.3.
[eiser 1] heeft een melding van fysieke schade aan de boerderij gedaan bij NAM, waarna [onderzoeksbureau] op 9 juli 2013 de situatie ter plaatse heeft opgenomen. In haar rapport van 17 december 2013 heeft [onderzoeksbureau] de schade begroot op 
€ 18.194,59 inclusief BTW.

2.4.
[eiser 1] heeft in september 2013 de boerderij te koop aangeboden, via bemiddeling van een agrarisch makelaar, [makelaar] , verbonden aan Agriplaza te Groningen (verder te noemen: [makelaar] ) en tegen een door [makelaar] getaxeerde waarde van 
€ 4.892.500,00. Van dit bedrag zag € 887.500,00 op de opstallen en erfverharding en € 4.005.000,00 op de ondergrond erf en gebouwen (circa 1 ha) en cultuurgrond (circa 71 ha).

2.5.
Op 14/15 maart 2014 heeft [eiser 1] de boerderij verkocht aan de besloten vennootschap [xxx] Vastgoed B.V. te [plaats] (verder te noemen: [xxx] ) voor een bedrag van € 4.000.000,00 k.k., exclusief BTW. De boerderij is geleverd op 29 april 2014.

2.6.
[eiser 1] heeft zich via [makelaar] aangemeld voor de zogenoemde Pilot Waardedaling Agrarische Bedrijfspanden. Dit betreft een pilot van NAM uit 2015, waarbij wordt gekeken of en in welke mate er eventueel sprake is van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico's bij verkocht agrarisch vastgoed. In de brief van NAM van 13 juli 2015 (productie 6 bij inleidende dagvaarding) is de daarbij te volgen werkwijze als volgt omschreven, voor zover van belang:

Voor de uitvoering van deze pilot heeft NAM twee deskundigen gevraagd in een kwaliteitsteam zitting te nemen en de kwaliteit van de uitvoering te borgen. Het betreft de heer [deskundige A] ( [deskundigenbureau A] ) en [deskundige B] ( [deskundigenbureau B] ). Dit kwaliteitsteam heeft een viertal onafhankelijke taxateurs aangezocht die in koppels de waarderingen uit zullen voeren van het door u verkochte agrarisch vastgoed en zullen daarover een rapport opstellen.

2.7.
Op 25 oktober 2017 heeft de deskundigencommissie, bestaande uit twee door het kwaliteitsteam (of kwaliteitscommissie) aangewezen taxateurs, haar concept-rapport opgesteld. NAM heeft op 18 december 2017 op het conceptrapport gereageerd; [eiser 1] op 8 februari 2018.

2.8.
Op 29 maart 2018 heeft de deskundigencommissie haar definitieve rapport opgesteld. De deskundigencommissie werd gevormd door ing. [makelaar/taxateur A] RMT en ing. [makelaar/taxateur B] RMT. Dit eindrapport vermeldt het volgende, voor zover hier van belang:

4.3UITGANGSPUNT VERKOOPWAARDE IS MARKTWAARDE

( ... )

Tussenconclusie

Op basis van de aan de deskundigen bekende informatie zijn de deskundigen objectief tot het oordeel gekomen dat de op de waardepeildatum tot stand gekomen verkoopprijs van het gehele agrarisch object van € 4.000.000,- binnen het risicogebied marktconform is.

( ... )

4.4
REFERENTIEGEBIEDEN EN VERGELIJKBARE AGRARISCH OBJECTEN

( ... )

In de periode tot en met 2012 was de provincie Groningen als geheel een zeer courant gebied voor de verplaatsersmarkt, zijnde agrariërs die van elders uit Nederland ergens naar toe moesten/wilden verplaatsen. Groningen was een aantrekkelijk vestigingsgebied 
( ... ). Na de hevige bevingen, de causaliteit met aardgaswinning en de onderkenning daarvan begin 2013 ontstond er een stigma ten gevolge waarvan de courantheid voor verplaatsingsmogelijkheden fors is verstoord cq is afgenomen.

( ... )

Tussenconclusie

Op basis van alle aan deskundigen bekende informatie zijn de deskundigen objectief tot het oordeel gekomen dat de op de waardepeildatum de verkoopprijs van een dergelijk agrarisch object, in geval het agrarisch object in het referentiegebied had gestaan, de volgende zou zijn geweest: ( ... )

Totaal € 4.384.000,-

( ... )

4.7
AANPASSINGEN CONCEPTRAPPORT OP BASIS VAN REACTIE VAN AANVRAGER EN VAN NAM

( ... )

Daarenboven zijn binnen deze pilot alle aan deskundigen bekende agrarische transacties met melkveebedrijven in Groningen, Drenthe en een deel van Friesland over de jaren 2013 t/m 2015 verzameld en hebben deskundigen de uitkomsten meegewogen in deze rapportage.

( ... )

Deskundigen hebben kennis van de doorverkoop door de koper, maar zien daarin geen reden tot beïnvloeding van het resultaat van hun waardering.

( ... )

4.8
EINDCONCLUSIE EN ADVIES WAARDEVERSCHIL

Op grond van de aan deskundigen beschikbaar gestelde informatie, hun eigen marktkennis en -ervaringen als ook van een aantal relevante vergelijkingstransacties en hun analyse trekken de deskundigen hun conclusie dat er bij dit object ten tijde van de verkoop op 14 maart 2014 sprake is van een waardevermindering van het object ten opzichte van een min of meer vergelijkbaar object in een referentiegebied.

Deskundigen hebben met de door NAM aangeleverde informatie over schade en schadehistorie geconcludeerd dat er geen sprake is van aardbeving gerelateerde specifieke omstandigheden (zichtbare schade welke niet is hersteld) die leiden tot een verminderde verkoopprijs door het aardbevingsrisico.

Op grond van de berekeningen en bepalingen van de deskundigen en kennis nemende van de modelmatige berekening van [adviesbureau] , concluderen deskundigen dat er sprake is van een waardeverschil tussen de gedane verkoop en een fictieve verkoop in een referentiegebied zonder aardbevingsrisico. Dit waardeverschil bestaat uit aardbeving gerelateerde factoren en mogelijk uit persoons gerelateerde factoren. Voor het agrarisch object [adres] , [adres] per peildatum 14 maart 2014 hebben deskundigen het waardeverschil vastgesteld op een totaal bedrag van : € 384.000,- (zegge: driehonderdvierentachtigduizend euro) .

2.9.
Op basis van dit eindrapport heeft de kwaliteitscommissie op 10 april 2018 een 'Aanlegnotitie Kwaliteitscommissie' opgesteld. Daarin is het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:

De kwaliteitscommissie heeft met in acht name van het deskundigen rapport in het navolgende een opzet gemaakt van wat naar hun oordeel aardbeving gerelateerd is. Deze aanlegnotitie tracht die zaken weer te geven middels verschillende benaderingen. Door de uitkomsten van de verschillende benaderingen te wegen ontstaat naar de mening van de kwaliteitscommissie een goede duiding van het waardeverschil ten gevolge van het toegenomen risico op aardbevingen.

( ... )

1) Analyse transactiegegevens.

( ... )

Tot persoonsgerelateerde factoren zijn volgens de kwaliteitscommissie te rekenen de verkoop in zijn geheel aan een onroerend goed handelaar, die - ondanks de in die periode voorkomende aardbevingen en media-aandacht - binnen een jaar via uitponding een fors hogere verkoopprijs kon realiseren, waarvan volgens analyse in bijlage 1 is toe te kennen 50% aan persoons gerelateerde factoren - en 50% aan aardbeving gerelateerde factoren, aldus € 120.000,--.

2) Indicatieve benadering

De ondergetekenden hebben de volgende indicatieve opzet gemaakt over de hoogte van de toe te kennen waardevermindering van aardbevings gerelateerde factoren.

( ... )

De ondergetekenden hebben naar analogie van andere vastgoed waardeverminderingsvraagstukken een onderverdeling van waardedalingeffecten opgezet, zijnde:
a. a) de ligging (hemelsbrede afstand) van het object t.o.v. de epicentra waarbij in acht genomen de zwaarte van de beving(en)
b) het verkoopmoment (transactietijdstip)

( ... )

c)aanvangstijdstip en duur verkoopproces

( ... )

Ondergetekenden komen voor onderhavig object tot de volgende bevindingen.

( ... )

Totaal
a. a) de ligging € 42.490,--
b) aanvangstijdstip € 60.700,--
c) aanvangstijdstip en duur verkoopproces € -- -/-

Totaal indicatieve methode € 103.190,--

Conclusie

Op grond van de analyse in bijlage 1 met als uitkomst € 120.000,00 en anderzijds de uitkomst van bovenvermelde indicatieve benadering van de aardbevings gerelateerde factoren met als uitkomst € 103.190,-- komt de kwaliteitscommissie op basis van beide benaderingen op een toe te kennen waardedaling vanwege de verkoop van het object in het risicogebied met als peildatum 14 maart 2014 van € 112.000,-- (zegge: éénhonderdtwaalfduizend euro).

2.10.
Bijlage 1, waarnaar wordt verwezen in de conclusie van de Aanlegnotitie Kwaliteitscommissie vermeldt het volgende, voor zover hier van belang:

Uit bovenstaande blijkt dat [xxx] Vastgoed ter zake van het bedrijf [eiser 1] binnen een jaar een transactiewinst heeft gemaakt van € 612.366,-- en voor de via de kavelruil verkregen kavel, groot 6.63.13 ha een winst van € 12.670,50, zulks ondanks de in die periode voorkomende aardbevingen, onzekerheden en media-aandacht.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat bij uitponding het bedrijf [eiser 1] een hogere prijs zou hebben opgebracht dan in dit geval de gehele verkoop aan een onroerend goed handelaar.

In het deskundigen rapport van de heren [makelaar/taxateur A] en [makelaar/taxateur B] zou de waarde van de grond moeten zijn € 52.000,-- per ha ofwel voor de toegekende oppervlakte € 3.647.000,--. [eiser 1] heeft volgens de koopakte ontvangen € 3.545.000, aldus een verschil van € 102.000,--. Uitgaande van een bij de kavelruil (peildatum 10-2-2015) te stellen gemiddeld opgebrachte grondprijs van € 57.000,-- per ha -inclusief een deel autonome grondprijsstijging- heeft de grond aldus € 3.994.942,-- opgebracht. Gezien deze grondprijs bij doorverkoop binnen een jaar kan naar het oordeel van ondergetekenden in de onderhavige situatie voor de grond geen aan aardbevingen gerelateerde waardevermindering aan de orde zijn.

Met in acht name van de gestelde grondprijs en onder verrekening van de productierechten ad € 130.000 hebben de gebouwen, erf en aanhorige erf aldus opgebracht € 487.425,--. Dat is een meerprijs van € 164.424,-- ten opzichte van het vermelde bedrag in de koopakte [eiser 1] - [xxx] . Op basis van het vorenstaande is dit gedeelte van de lagere prijs volgens ondergetekenden niet toe te rekenen aan de aardbevingen, maar aan persoon gerelateerde factoren.

In het deskundigenrapport van de heren [makelaar/taxateur A] en [makelaar/taxateur B] zou de waarde voor het erf en de opstallen zijn € 607.000,--. [eiser 1] heeft ontvangen € 325.000,--, aldus een verschil € 282.000. Vanwege de door [xxx] Vastgoed binnen een jaar gerealiseerde winst op de gebouwen en het erf ad € 162.424,-- kan naar het oordeel van ondergetekenden dit bedrag geen aan aardbevingen gerelateerde waardevermindering zijn.

Aldus resteert een bedrag van € 119.576,--afgerond € 120.000, die in hoofdzaak is te relateren aan de aardbevingen.

2.11.
NAM heeft het door de kwaliteitscommissie vastgestelde bedrag van € 112.000,00, vermeerderd met rente, aan [eiser 1] uitgekeerd.

2.12.
Bij rapport van 12 juni 2015 heeft [taxateur] , als taxateur onroerende zaken werkzaam bij de Belastingdienst, de boerderij in het kader van de splitsing van de koopsom getaxeerd op een waarde per 29 april 2014 van € 3.870.000,00 (exclusief bieten en toeslagrechten). Hiervan rekent [taxateur] € 165.000,00 toe aan het woongedeelte en hooiberg/logies, € 345.000,00 aan bedrijfsgedeelte en ca. 1.80 ha kavel en € 3.360.000,00 aan land.

3 
Het geschil

3.1.
[eiser 1] vordert zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I NAM te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van € 892.500,00, althans € 680.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 april 2014;
II. NAM te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van de door hem gemaakte juridische kosten van € 34.005,65, althans een in goede justitie goede justitie te bepalen bedrag aan juridische kosten;
III. NAM te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] van € 150.000,00 bij wege immateriele schadevergoeding, althans tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. NAM te veroordelen tot betaling in de kosten van deze procedure.

3.2.
Aan zijn vorderingen legt [eiser 1] , samengevat, ten grondslag dat hij als gevolg van de gaswinning door NAM materiële en immateriële schade heeft geleden. NAM is voor deze schade aansprakelijk, primair op de voet van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en subsidiair op grond van artikel 6:162 BW. De materiële schade die [eiser 1] stelt te hebben geleden bestaat uit de waardevermindering van de boerderij ten gevolge van aardbevingen en bedraagt € 890.000,00, zijnde het verschil tussen de reële taxatiewaarde van [makelaar] ad € 4.892.500,00 en de gerealiseerde verkoopprijs van de boerderij van € 4.000.000,00. Dat sprake is geweest van een reële taxatiewaarde, blijkt volgens [eiser 1] uit de WOZ-beschikkingen. Op het bedrag van € 890.000,00 dient nog wel in mindering te strekken het reeds door NAM betaalde voorschot (van € 112.000,00). Voor zover de rechtbank niet mocht aansluiten bij de taxatie van [makelaar] , stelt [eiser 1] zich subsidiair op het standpunt dat uitgegaan moet worden van de taxatie van de Belastingdienst in het kader van de splitsing van de koopsom. De Belastingdienst komt in haar taxatie uit op een totale waarde van de boerderij van € 4.550.000,00 exclusief rechten en bieten. Het verschil met de gerealiseerde koopsom van € 3.870.000,00 (exclusief rechten en bieten), zijnde een bedrag van € 680.000,00 vordert [eiser 1] subsidiair van NAM bij wijze van materiële schade. Ook hierop dient het reeds door NAM betaalde voorschot in mindering gebracht te worden. NAM dient volgens [eiser 1] ook zijn overige materiële schade te vergoeden, bestaande uit de advocaatkosten die hij heeft moeten maken om zijn recht te halen. Die kosten bedragen € 34.005,65 (inclusief BTW) per datum dagvaarding. Volgens [eiser 1] moet NAM ook deze kosten vergoeden en kan niet worden volstaan met een enkele proceskostenveroordeling. De schade van [eiser 1] is volgens hem vele male groter, terwijl NAM uitstekend in staat moet worden geacht die schade te vergoeden. NAM had deze schade kunnen beperken door de materiële schade van [eiser 1] te vergoeden. Door dit na te laten heeft NAM deze kosten over haarzelf afgeroepen.

[eiser 1] en zijn echtgenote lijden enorm door de schade die de gaswinning met zich heeft gebracht en de wijze waarop NAM omgaat met de afhandeling van die schade. [eiser 1] en zijn echtgenote hebben jarenlang moeten wachten op uitsluitsel van de kwaliteitscommissie. De kwaliteitscommissie kan worden gekwalificeerd als hulppersoon van NAM, zodat zij voor diens handelen verantwoordelijk is. [eiser 1] heeft hartklachten gekregen en deze klachten vloeien rechtstreeks voort uit het feit dat hij zich geconfronteerd ziet met schade, alsook een uiterst trage afhandeling van deze schade, door zowel NAM als de kwaliteitscommissie, voor wiens handelen NAM aansprakelijk is. Er is sprake van ernstig gederfde levensvreugde en de angst dat [eiser 1] het loodje zal leggen. [eiser 1] begroot de immateriële schade op een bedrag van € 150.000,00.

3.3.
NAM voert de volgende verweren. NAM is op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW risicoaansprakelijk voor schade die het gevolg is van door gaswinning veroorzaakte bodembewegingen. NAM is daarmee ook risicoaansprakelijk voor eventuele waardevermindering van de boerderij die is veroorzaakt door aardbevingen. De subsidiaire grondslag van [eiser 1] , aansprakelijkheid op de voet van artikel 6:162 BW, voegt niets toe aan deze risicoaansprakelijkheid van NAM. Naar het oordeel van NAM heeft [eiser 1] niet aangetoond dat de verkoopprijs van de boerderij als gevolg van aardbevingen meer dan € 112.000,00 lager is uitgevallen (het reeds door NAM uitgekeerde schadebedrag). In de eerste plaats heeft NAM erop gewezen dat [eiser 1] zich ten onrechte heeft beroepen op de waarde-indicatie van [makelaar] . Dit betreft een vraagprijs en is slechts een uitnodiging tot onderhandeling en geen vaste prijs. Niet duidelijk is in de tweede plaats wat de waarde-indicatie van [makelaar] precies heeft ingehouden. Van een daadwerkelijk taxatierapport lijkt geen sprake te zijn (geweest) en het is niet duidelijk hoe [makelaar] tot zijn waarde-indicatie is gekomen, zodat deze evenmin kan worden geverifieerd. [eiser 1] heeft in de derde plaats een onjuiste berekening gemaakt op basis van de WOZ-beschikkingen, terwijl deze beschikkingen bovendien een ander doel kennen. [eiser 1] kan in de vierde plaats volgens NAM geen steun ontlenen aan de taxatie van de Belastingdienst, nu daaruit juist volgt dat [eiser 1] de boerderij heeft verkocht voor een prijs onder de marktwaarde en dat de aardbevingsproblematiek maar een beperkte invloed heeft gehad op de verkoopprijs. In de vijfde plaats heeft NAM gewezen op de opbrengsten die [xxx] een jaar na de verkoop heeft gerealiseerd. Daaruit volgt een marktwaarde van de boerderij van € 4.600.00,00, zodat [eiser 1] de boerderij voor meer dan € 600.000,00 onder de marktwaarde heeft verkocht. De marktwaarde van € 4.600.00,00 komt nagenoeg geheel overeen met de taxatiewaarde van de Belastingdienst (van € 4.550.000,00). In de zesde plaats heeft NAM erop gewezen dat de boerderij niet echt verkoopklaar was en achterstallig onderhoud vertoonde.

Waar het gaat om de immateriële schadevergoeding, heeft NAM erop gewezen dat ook zij de trage afhandeling betreurt, maar dat dit een logisch gevolg is van de complexheid en uniekheid van de pilot. Vergoeding van immateriële schade is echter niet aan de orde. [eiser 1] heeft deze vordering niet onderbouwd; een aangekondigde verklaring van een deskundige ontbreekt en ook overigens heeft [eiser 1] deze vordering niet (voldoende) onderbouwd. Het enkele gegeven dat [eiser 1] kennelijk met hartklachten te kampen heeft, kan niet tot de conclusie leiden dat die klachten het gevolg zijn geweest van de tijd die gemoeid is geweest met het doorlopen van de pilot en in die zin in causaal verband staan met handelen van NAM waarvoor zij aansprakelijk is. De enkele duur van de pilot kan bovendien nimmer aanleiding zijn voor het toekennen van smartengeld, nu hiervoor iedere grondslag ontbreekt.

Waar het gaat om de gevorderde vergoeding van advocaatkosten voert NAM aan dat iedere onderbouwing ontbreekt. Er bestaat bovendien geen (wettelijk of jurisprudentieel) recht op een integrale vergoeding van advocatenkosten. Als uitgangspunt geldt dat de wettelijke regeling omtrent de advocaatkosten van de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een limitatieve en exclusieve regeling bevat. Een uitzondering is denkbaar in buitengewone omstandigheden, maar daarvan is in dit geval geen sprake.

NAM heeft ten slotte gesteld dat zij reeds een bedrag van € 112.000,00 aan [eiser 1] heeft uitgekeerd en dat hier bij een eventueel door de rechtbank toe te wijzen bedrag rekening mee behoort te worden gehouden.

3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 
De beoordeling

Waardedaling

4.1.
[eiser 1] baseert zijn vordering op de stelling dat de waardedaling moet worden berekend door de verkoopopbrengst af te trekken van de door [makelaar] bepaalde waarde. De rechtbank zou [eiser 1] hierin kunnen volgen als vast zou staan dat de door [makelaar] getaxeerde waarde van € 4.892.500,00 de werkelijke waarde van de boerderij was de gevolgen van bodembeweging door aardgaswinning weggedacht en bovendien zou vaststaan dat de verkoopopbrengst in de gegeven omstandigheden reëel was.

4.2.
Met betrekking tot de taxatie door [makelaar] is de rechtbank met NAM van oordeel dat onvoldoende duidelijk is hoe [makelaar] tot zijn taxatie is gekomen. Nog daargelaten dat het kennelijk slechts gaat om een waardebepaling ten behoeve van het vaststellen van een vraagprijs, is in het geheel niet toegelicht wat "de marktanalyse en referenties van verkochte boerderijen waarin geen rekening is gehouden met de aardbevingsproblematiek" heeft ingehouden. Daarmee is de taxatie van [makelaar] niet objectief te verifiëren en, belangrijker nog, blijft ongewis hoe het aardbevingsrisico is meegewogen. De rechtbank kan daarom niet meegaan in de stelling van [eiser 1] dat de taxatie van [makelaar] als vertrekpunt moet worden genomen.

4.3.
[eiser 1] heeft de boerderij aangemeld voor de Pilot Waardedaling Agrarische Bedrijfspanden. Die aanmelding heeft geleid tot een rapport van de deskundigencommissie en een daarop voortbordurende notitie van de kwaliteitscommissie. De rechtbank heeft onder 2.8 en 2.9 de relevante passages geciteerd. De deskundigencommissie heeft vastgesteld dat de boerderij op de dag van verkoop een waarde van € 4.384.000,00 had en dat de gerealiseerde verkoopopbrengst € 384.000,00 lager was. Dit verschil is naar het oordeel van de deskundigen in ieder geval het gevolg van aardbevingsgerelateerde factoren en mogelijk ook van persoonsgerelateerde factoren. De deskundigencommissie heeft niet uitgewerkt of en in welke mate daadwerkelijk sprake is geweest van persoonsgebonden factoren. Op basis van het rapport van de deskundigencommissie heeft de kwaliteitscommissie vervolgens beredeneerd dat van het bedrag van € 384.000,00 ongeveer € 112.000,00 is aan te merken als aardbevingsgerelateerd. NAM heeft dat laatste bedrag aan [eiser 1] betaald en meent dat [eiser 1] niet heeft aangetoond dat de waardevermindering als gevolg van door gaswinning veroorzaakte bodembeweging hoger is geweest. De rechtbank oordeelt anders en zal dat hieronder motiveren.

4.4.
De rechtbank neemt als vertrekpunt dat de deskundigencommissie, anders dan [makelaar] , goed onderbouwd en op basis van haar kennis en ervaring heeft vastgesteld dat de waarde van de boerderij op het moment van de verkoop als het aardbevingsrisico wordt weggedacht € 4.384.000,00 was. De kwaliteitscommissie heeft die waarde overgenomen. De rechtbank heeft in de stellingen van partijen geen aanknopingspunten gevonden om de juistheid van deze waardebepaling te betwijfelen. Het door partijen genoemde taxatierapport van de Belastingdienst en de verwijzing naar WOZ-waarden zijn daarvoor onvoldoende omdat de daar bepaalde waarden niet alleen zijn vastgesteld met een ander doel, maar ook en vooral omdat zij veel minder gespecificeerd zijn dan de taxatie door de deskundigencommissie en in het geheel geen inzicht geven in de waarde waarbij (de effecten van) aardbevingen zijn weggedacht.

Daarmee staat voor de rechtbank vast dat de waarde van de boerderij op het moment van verkoop, het aardbevingsrisico weggedacht, € 4.384.000,00 was en dat de door [eiser 1] geleden waardeverminderingsschade maximaal € 384.000,00 is.

4.5.
De deskundigencommissie heeft geen persoonsgerelateerde factoren voor waardevermindering vastgesteld, maar slechts overwogen dat daar mogelijk sprake van is. Uit de stellingen van NAM, verwijzend naar de kwaliteitscommissie, begrijpt de rechtbank dat NAM meent dat er sprake is van persoonsgerelateerde factoren, zodanig dat meer dan 70% van de waardevermindering daaraan is toe te schrijven. De meer algemene verwijzingen naar de "analyse van transactiegegevens" en de "indicatieve benadering" zeggen de rechtbank in dit verband weinig. Dat zijn overwegingen die ook de deskundigencommissie had kunnen maken, maar die zij kennelijk niet heeft willen maken. Opmerkelijk is in dit verband dat de kwaliteitscommissie stelt dat de deskundigencommissie heeft geconstateerd dat de waardedaling deels een gevolg is van persoonsgerelateerde factoren. Dat is onjuist: de deskundigencommissie heeft slechts geoordeeld dat dat mogelijk zo is.

Naar het oordeel van de rechtbank gaat het erom te beoordelen welke concrete persoonsgerelateerde factoren mogelijk aan de orde waren. In dat verband heeft NAM aangevoerd de keuze van [eiser 1] de boerderij als geheel te verkopen, de mogelijke druk die op de verkoop stond omdat [eiser 1] een nieuwe woning had gekocht en de financiering daarvan mogelijk (mede) afhankelijk was van de verkoop van de boerderij, het feit dat de boerderij ten tijde van de verkoop "niet echt verkoopklaar" was en het feit dat de boerderij relatief snel is verkocht.

De rechtbank kan niet inzien waarom de keuze de boerderij als geheel te verkopen een waardedrukkende factor zou zijn en als dat al zo zou zijn, waarom dat dan aan [eiser 1] moet worden toegerekend. Uit het rapport van de deskundigencommissie volgt niet dat een gesplitste verkoop een hogere opbrengst zou geven. Waarom van [eiser 1] verlangd zou mogen worden dat hij zijn eigendom in delen verkocht, heeft NAM overigens ook niet uiteen gezet. De verwijzing naar de verkoopwinst die [eiser 1] ’ koper binnen een jaar maakte met de grond, doet hieraan niet af. Daarbij laat de rechtbank nog in het midden dat die verkoopwinst niet is gerealiseerd via een reguliere verkoop, maar via ruilverkavelingen. Daar komt nog bij dat de deskundigencommissie expliciet heeft overwogen dat zij kennis droeg van de latere verkoopwinst en dat zij daarin geen reden zag voor een andere waardering.

De stelling dat er mogelijk druk op de verkoop stond vanwege de aankoop van de nieuwe woning, heeft [eiser 1] gemotiveerd betwist. Hij heeft daarbij gesteld dat er contact was met collega-boeren over verhuur van grond en een stal en dat er bovendien bereidheid was bij de Rabobank om krediet te verstrekken. NAM heeft hier niets tegenin gebracht. De rechtbank kan dan ook niet concluderen dat verkoopdruk als persoonsgerelateerde oorzaak voor een lagere verkoopopbrengst heeft te gelden.

De niet nader onderbouwde opmerkingen dat de boerderij "niet echt verkoopklaar" was en dat de boerderij relatief snel is verkocht zijn dermate vaag en algemeen dat de rechtbank daarmee niet tot het oordeel kan komen dat het mede aan [eiser 1] is te relateren dat de verkoopopbrengst achterbleef.

Nu de door NAM opgevoerde persoonsgerelateerde factoren geen stand houden, blijven slechts de aardbevingsgerelateerde factoren over als verklaring voor de achterblijvende verkoopopbrengst.

4.6.
De slotsom van het voorgaande is dat de vordering met betrekking tot de waardedaling moet worden toegewezen tot een bedrag van € 384.000,00 minus het reeds betaalde bedrag van € 112.000,00 is € 272.000,00.

Immateriële schade

4.7.
[eiser 1] vordert vergoeding van immateriële schade. Hij stelt dat hij hartklachten heeft gekregen die rechtstreeks voortvloeien uit het feit dat hij zich geconfronteerd ziet met schade, alsook een uiterst trage afhandeling daarvan.

NAM betwist de vordering en voert aan dat [eiser 1] zijn vordering op geen enkele manier heeft onderbouwd.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] inderdaad niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. [eiser 1] heeft ervoor gekozen zijn gestelde schade aan te melden voor beoordeling binnen de Pilot Waardedaling Agrarische Bedrijfspanden. Waarom de lange duur van dat traject aan NAM moet worden toegerekend, heeft [eiser 1] niet anders gemotiveerd dan met de stelling dat de deskundigen hulppersonen van NAM zijn waarvoor NAM aansprakelijk is. Wat daar verder ook van zij, het is hoe dan ook [eiser 1] ' eigen keus geweest mee te (blijven) doen aan de pilot.

Zelfs als de rechtbank de lange duur volledig aan NAM zou toerekenen, kan uit de stellingen van [eiser 1] niet volgen dat NAM aansprakelijk is voor het door [eiser 1] gestelde hartfalen. [eiser 1] heeft deze problematiek bij dagvaarding slechts onderbouwd met de stelling dat de medisch specialist heeft geconstateerd dat er sprake is van een causaal verband tussen de aardbevingsproblematiek en het hartfalen. Hij heeft daaraan toegevoegd dat een verklaring van een deskundige nog zal worden overgelegd. Een jaar later, op de comparitie, was geen enkele verklaring van een specialist of enige andere objectivering voorhanden en werd aan de rechtbank de suggestie gedaan bij tussenvonnis informatie bij de specialist op te vragen. De rechtbank gaat daarin niet mee. In de eerste plaats omdat [eiser 1] ter comparitie desgevraagd heeft verklaard dat zijn specialist geen verband heeft gelegd tussen zijn klachten en aardbevingen/schadeafwikkeling, maar slechts heeft meegedeeld dat er in het algemeen een verband kan bestaan tussen spanning en hartklachten. Bovendien is het [eiser 1] die rechtsgevolgen in het leven wil roepen: hij vordert € 150.000,00 aan smartengeld. Hij had met beter onderbouwde stellingen moeten komen. De nu geponeerde stellingen zijn verre van toereikend om te kunnen komen tot het oordeel dat en in welke mate sprake is van hartfalen en al helemaal om te kunnen vaststellen dat schadeafhandeling door NAM de oorzaak is van dat hartfalen.

Nu [eiser 1] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, is er geen reden voor nadere bewijslevering. De rechtbank zal de vordering die ziet op immateriële schade afwijzen.

Juridische kosten

4.8.
[eiser 1] vordert ten slotte vergoeding van juridische kosten tot een bedrag van € 34.005,65. Hij stelt dat hij deze kosten heeft moeten maken om zijn recht te halen en dat niet kan worden volstaan met een proceskostenveroordeling.

Volgens NAM moet deze vordering worden afgewezen. [eiser 1] heeft niet duidelijk gemaakt waarop de kosten betrekking hebben gehad, zodat niet kan worden beoordeeld in hoeverre sprake is van kosten die al dan niet onder een eventuele proceskostenveroordeling vallen.

De rechtbank stelt vast dat [eiser 1] ondanks het verweer van NAM niet heeft gesteld dat (een deel van) de door hem opgevoerde kosten zien op werkzaamheden die vallen onder de werking van art. 6:96 BW. De opmerking dat niet volstaan kan worden met een proceskostenvergoeding wijzen eerder op het tegendeel. De rechtbank moet er daarom vanuit gaan dat opgevoerde kosten zien op werkzaamheden waarvoor de artikelen 237 e.v. Rv een vergoeding plegen in te sluiten. Deze bepalingen bevatten, behoudens bijzondere omstandigheden, een zowel limitatieve als exclusieve regeling van de kosten waarin de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, kan worden veroordeeld. Niettemin is een volledige vergoedingsplicht (ter zake van proceskosten) denkbaar, maar alleen in ‘buitengewone omstandigheden’, waarbij dient te worden gedacht aan misbruik van procesrecht en onrechtmatige daad (HR 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360). [eiser 1] heeft in dit verband echter niets gesteld, zodat de vordering met betrekking tot de advocaatkosten moet worden afgewezen.

Proceskosten

4.9.
NAM wordt in belangrijke mate in het ongelijk gesteld. Zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser 1] worden begroot op:
- dagvaarding € 97,31
- griffierecht 1.565,00
- salaris advocaat 4.804,00 (2,0 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 6.466,31 ECLI:NL:RBNNE:2019:2612