HR 101221 geen letsel; onjuiste informatie woonoppervlak woning; Hof had schade moeten schatten, dan wel verwijzen naar stt. proc.

HR 101221 geen letsel; onjuiste informatie woonoppervlak woning; Hof had schade moeten schatten, dan wel verwijzen naar stt. proc.

3
Beoordeling van het middel

3.1
Onderdeel 2 van het middel klaagt onder meer dat het hof te hoge eisen heeft gesteld door te verlangen dat een benadeelde zijn schade uitgebreid onderbouwt. Het betoogt dat een benadeelde voldoet aan zijn stelplicht indien uit zijn stellingen aannemelijk wordt dat hij schade heeft geleden. Indien de stellingen van de benadeelde onvoldoende zijn om de schade aanstonds vast te stellen, moet de rechter of de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door de benadeelde over de omvang van de schade, of partijen verwijzen naar de schadestaatprocedure, of de schade schatten – indien hij van oordeel is dat de omvang daarvan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

Het onderdeel voert verder aan dat de koper ten aanzien van de schade heeft gesteld dat een netto woonoppervlakte van 125 m2 een uiterst belangrijke eigenschap voor de aan te kopen woning was omdat zij haar kinderen met aanhang daarin moest accommoderen, dat zij specifiek heeft gezocht naar een woning met een netto woonoppervlak van 125 m2 of meer, dat zij het appartement niet zou hebben gekocht indien zij zou hebben geweten dat dat veel kleiner was dan door de makelaar vermeld en dat zij voor een kleinere woning zeker niet de overeengekomen koopprijs zou hebben willen betalen, dat zij anders een woning in dezelfde straat als de voormalige echtelijke woning zou hebben gekocht, dat de prijs, gerelateerd aan de vierkante meters van het appartement voor haar doorslaggevend was bij de aankoop van het appartement, dat de woning te klein bleek en dat zij daarom, na een verbouwing van ruim € 10.000,-- waarbij de vierde kamer is teruggebracht, haar huis heeft verkocht. Het hof heeft met het oordeel dat de koper met deze stellingen niet aan haar stelplicht heeft voldaan, een te zware stelplicht op haar gelegd, aldus het onderdeel.

3.2
Deze klachten zijn gegrond. Het hof heeft bij wijze van veronderstelling tot uitgangspunt genomen dat de makelaar onrechtmatig tegenover de koper heeft gehandeld. Het heeft terecht overwogen dat daaruit volgt dat de makelaar de schade moet vergoeden die de koper als gevolg daarvan heeft geleden. Voor zover de daaropvolgende overwegingen van het hof zouden inhouden dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden, is dat oordeel in het licht van hetgeen de koper heeft aangevoerd zonder nadere motivering niet begrijpelijk. Voor zover die overwegingen het oordeel zouden inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering desondanks moet worden afgewezen omdat het hof onvoldoende gegevens had om de schade te bepalen, kan dat oordeel evenmin in stand blijven. Het hof heeft dan miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.2 ECLI:NL:HR:2021:1842