RBAMS 060821 Immateriële schadevergoeding € 4000,00 toegewezen aan huurder ivm langdurige stankoverlast

RBAMS 060821 Immateriële schadevergoeding € 4000,00 toegewezen aan huurder ivm langdurige stankoverlast

GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.
[eiser] huurt sinds 5 december 2008 van Ymere de woning aan de [adres] . In een brief van 13 juli 2015 heeft [naam 1] , huurrechtconsulent van Wijksteunpunt Wonen West, aan Ymere onder meer het volgende geschreven:
Graag breng ik u het volgende onder de aandacht; enige weken geleden ben ik op huisbezoek geweest bij de hierboven genoemde huurder [eiser] . In de woning doen zich al langere tijd problemen voor met de afvoer/riolering. Vorig jaar heeft de huurder al gemeld, dat in de keuken al diverse malen overstroming had plaatsgevonden van de afvoer, zowel bij de aansluiting van de wasmachine alsook bij de aansluiting van cv-ketel op de afvoer kwam het afvalwater tevoorschijn. Begin juni dit jaar is de leiding ontstopt door een loodgieter, en een dag later was de zaak alweer verstopt, en ging er wederom afvalwater over de keukenvloer. De huurder wordt er wanhopig van en ondervindt ook schade aan zijn keukenvloer. Het is zeer waarschijnlijk dat de problematiek schuilt in de riolering (misschien verzakking, of nog oud gietijzeren leidingwerk).

1.2.
In oktober 2015 heeft Ymere een melding ontvangen van een verstopping van de keuken- en cv afvoer. Op 28 oktober 2015 heeft een monteur een bezoek gebracht aan de woning. Hij heeft een werkbon opgemaakt met de volgende bevindingen:
Bij aankomst ben ik eerst de situatie door gaan nemen…in feite kwam ik er vrij snel achter waar het probleem zich bevindt…(…) het probleem zit erin dat de leiding in feite als een ringleiding figureert waardoor de leiding behoorlijk lang is…tevens is de leiding van sml, in de kruipruimte is het zichtbaar dat de leidingen behoorlijk aangetast zijn…inwendig zijn de leidingen ook behoorlijk aangetast…aardig wat corrosie…(…) oorzaak van gebreken corrosie.. leidingen zijn op… (…) gebreken vallen niet onder bewoners gedrag.

1.3.
In een toelichting op deze werkbon heeft de aannemer op 31 mei 2021 schriftelijk verklaard:

Tijdens het bezoek van de monteur constateerde hij dat de riolering veel corrosie bevatte. Dit geeft aan dat de leiding verouderd is (…). Vandaar zijn advies voor het vervangen van de riolering voor een gladde kunststof buis en gelijk de afstand van de keukenafvoer te verkorten. (…) Na het reinigen en het inspecteren was het advies om de leiding op korte termijn te vervangen.
1.4.
In het voorjaar van 2019 heeft Ymere van [eiser] een klacht gekregen over stankoverlast. De riolering moest worden vervangen en omdat de woning van [eiser] onderdeel is van een complex dat is gesplitst in appartementsrechten was de medewerking van de VvE vereist. Uiteindelijk is de riolering in oktober 2019 vervangen.

1.5.
Bij brief van 12 november 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] Ymere aangeschreven om aan [eiser] zijn schade als gevolg van de stankoverlast, die volgens hem vijf jaar heeft geduurd, te vergoeden. De schade is daarbij begroot op totaal € 5.000,-. In een brief van 9 december 2019 heeft Ymere het verzoek om compensatie afgewezen.

Vordering en verweer
2. [eiser] vordert, kort gezegd, Ymere te veroordelen tot betaling van € 5.000,- aan schadevergoeding en € 250,- aan buitengerechtelijke kosten, alsmede proces- en nakosten.

3. Aan deze vordering legt [eiser] – kort gezegd – ten grondslag dat hij sinds 2015 ruim vier jaar heeft moeten wachten op herstel van het gebrek aan de riolering en al die jaren last heeft gehad van enorme stankoverlast, waardoor hij een substantiële derving van zijn woongenot heeft ondervonden. Ook stelt hij materiële schade te hebben geleden. Hij verwijt Ymere dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij het gebrek van de riolering na 2015 heeft laten voortbestaan tot eind 2019. Volgens [eiser] heeft hij in de periode van 2016 tot 2019 vaak telefonisch geklaagd over stankoverlast.

4. Ymere betwist na oktober 2015 meldingen van [eiser] te hebben ontvangen tot aan het voorjaar van 2019. Zij voert aan dat niet vaststaat dat er stankoverlast is geweest. Zij betwist de gestelde aanhoudende stankoverlast over meerdere jaren en ook dat er een substantiële aantasting van het huurgenot is geweest door een gebrek.
Bovendien heeft [eiser] volgens Ymere niet voldaan aan zijn verplichting om de stankoverlast te melden. Na 2015 verkeerde Ymere in de veronderstelling dat [eiser] geen klachten meer had. [eiser] omzeilt nu de dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht over huurprijsvermindering bij derving woongenot (artikel 7:207 en 7:257 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). Voor een schadevergoeding op grond van het algemene verbintenissenrecht is hier geen plaats. Bovendien is Ymere niet in gebreke gesteld door [eiser] en betwist zij de gestelde schadeposten.

Beoordeling
5. Op grond van de werkbon en de toelichting daarop (zie hiervoor onder 1.2 en 1.3) kan worden vastgesteld dat de huurwoning van [eiser] een gebrekkige riolering heeft gehad onder de vloer. Dit gebrek was Ymere naar aanleiding van de brief van 13 juli 2015 (zie 1.1) en de melding in oktober 2015 (1.2) bekend en is verholpen eind 2019. De aard van het gebrek brengt mee dat Ymere, zoals ook is geadviseerd door de monteur, jegens [eiser] gehouden was om het op korte termijn te verhelpen (artikel 7:206 BW). Dat is niet gebeurd, waardoor Ymere in verzuim is komen te verkeren. Een verhuurder is echter niet per definitie schadeplichtig louter omdat er sprake is van een gebrek. In dit geval is echter sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Ymere. Zij was bekend met het gebrek, welk gebrek een tekortkoming opleverde, maar is niet meteen tot herstel overgegaan. Dit alles maakt haar schadeplichtig op grond van artikel 6:74 en 6:81 BW. Daarvoor hoefde [eiser] na het bezoek van de monteur niet nog een keer te klagen of Ymere in gebreke te stellen. Overigens stelt [eiser] dat hij meermaals heeft geklaagd, hetgeen Ymere betwist.

6. [eiser] heeft zijn stelling dat hij door de gebrekkige riolering jarenlang last heeft gehad van stankoverlast als volgt onderbouwd.
Hij heeft een schriftelijke verklaring overgelegd van een buurtgenoot, [naam 2] , die op 16 december 2019 het volgende schreef:
Mijn buurman de heer [eiser] heeft mij benaderd (…) ik weet dat hij al jaren kampt met stank, vermoedelijk van het riool. (…) Vorig jaar zomer ben ik ook bij hem over de vloer geweest en ik overdrijf niet als ik zeg dat ik bijna flauwviel van de stank, die uit de vloer leek te komen. (…) Dat de heer [eiser] daarmee moet leven is ronduit schokkend te noemen. (…)
Ook is een schriftelijke verklaring ingebracht van [naam 3] d.d. 11 november 2019, waarin staat:
Hierbij verklaar ik dat de heer [eiser] in de afgelopen vijf jaren regelmatig bij me heeft gelogeerd, dat i.v.m. de ondragelijke stankoverlast in zijn woning. Tevens ben ik getuige geweest van de bedwelmende stankoverlast in zijn woning afkomstig van de kapotte rioleringenpijp onder zijn huis in de kelder, ik heb ook de heer [eiser] geholpen met het weggooien van een aantal meubelstukken uit zijn woning.
Verder is er een schriftelijke verklaring van [naam 4] , maatschappelijke dienstverlener, van 11 februari 2021. Zij geeft daarin een overzicht van de contacten met [eiser] en schrijft onder meer:
19-06-2019: Cliënt kwam bij mij terug. (…) Na herhaaldelijk contact en inmenging van Woon is meneer nog steeds niet van de stank af. (…) Hij geeft aan dat hij niet kan slapen van de stank. Die wordt in de nacht steeds erger.
Tot slot is er een schriftelijk bericht van [naam 5] van 2 mei 2021:
De stank/water/rioleringsklachten dateren al vanaf 2014 (…) Zelfs wij ruiken het in ons huis, wij wonen direct naast de heer [eiser] .
Ymere heeft tegen deze verklaringen ingebracht dat deze afkomstig zijn van vrienden en bekenden, maar dat is feitelijk onjuist gelet op de verklaring van de maatschappelijk dienstverlener. Bovendien betekent dat nog niet dat de verklaringen zonder meer terzijde moeten worden geschoven. Op grond van de verklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, staat de gestelde substantiële stankoverlast dan ook genoegzaam vast. Ook kan worden vastgesteld dat [eiser] deze overlast heeft gehad in de periode van 2015 tot 2019 en dat deze het gevolg is van de gebrekkige riolering, nu niet blijkt van een andere oorzaak.

7. De schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van de gebrekkige riolering kan hij van Ymere vorderen. Hij had (tijdig) huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW kunnen vorderen, maar dat staat niet er niet aan in de weg dat hij schadevergoeding vordert wegens materiële en immateriële schade (vgl. gerechtshof Den Bosch 1 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3593). Volgens Ymere probeert [eiser] de vervaltermijn van artikel 7:257 BW te ontduiken, maar Ymere miskent daarbij dat het hier om vorderingen van verschillende aard gaat. De vordering op grond van artikel 6:74 BW strekt tot het verkrijgen van schadevergoeding. Dat is een ander soort vordering dan de vordering die gebaseerd is op artikel 7:257 BW en die vergelijkbaar is met een vordering tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] heeft de vrije keuze tussen beide vorderingen.

8. De schade die [eiser] stelt te hebben geleden wordt door Ymere betwist. Hierna wordt op de schadeposten ingegaan.

9. [eiser] vordert een bedrag van € 1.000,- als materiële schadevergoeding, stellende dat hij zijn bed met beddengoed en een bankstel heeft moeten vervangen omdat de rioleringsstank daarin is gaan zitten. Deze stelling vindt steun in de verklaring van [naam 3] (zie hiervoor onder 6). De schadepost staat daarmee genoegzaam vast en daarom heeft [eiser] aanspraak op vergoeding van de vervangingskosten. Deze kosten kunnen niet concreet worden vastgesteld, omdat de gegevens daarvoor ontbreken. Daarom worden deze op grond van artikel 6:97 BW geschat. Die schatting komt uit op een bedrag van € 500,-, in aanmerking genomen de aard van de (gebruikte) meubelstukken waar het hier om gaat. Het bedrag van € 1.000,- is een te hoge schatting.

10. [eiser] vordert een bedrag van € 4.000,- aan immateriële schadevergoeding. Hij stelt dat hij tijdens de langdurige periode waarin hij de substantiële stankoverlast heeft gehad een substantiële derving van zijn woongenot heeft gehad. [eiser] heeft hierover ter zitting verklaard dat hij meer last van stank had als het warmer was, dus minder in de winter, en dat hij jarenlang in de woonkamer heeft geslapen als gevolg van de stank. Hij heeft ook regelmatig bij [naam 3] gelogeerd. Dit betekent een substantiële derving van het woongenoot van [eiser] en een aantasting in zijn persoon als bedoeld in artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Zie hiervoor ook gerechtshof Den Bosch 16 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3155. [eiser] heeft dan ook aanspraak op immateriële schadevergoeding. Ook deze schadepost moet worden geschat. De kantonrechter komt evenals [eiser] tot een schatting van € 4.000,-. Daarbij weegt mee dat enerzijds de stankoverlast regelmatig bijzonder ernstig was, maar dat er anderzijds ook (winter)periodes waren waarin er geen of minder stank was. Ook weegt mee dat de overlast sinds 2015 jarenlang heeft voortgeduurd.

11. Dit alles leidt ertoe dat een bedrag van € 4.500,- aan schadevergoeding wordt toegewezen. De wettelijke rente daarover is verschuldigd zoals gevorderd, vanaf 1 december 2019.

12. Ymere moet als partij die ongelijk krijgt de proceskosten betalen. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot heden dan ook begroot op € 83,- aan griffierecht en € 622,50 aan salaris gemachtigde (tarief € 249,- x 2,5), totaal € 705,50. ECLI:NL:RBAMS:2021:4076