RBAMS 070121 Te hoog loodgehalte in drinkwater gehuurd appartement; huurkorting 60% vooruitlopend op beslissing bodemrechter

RBAMS 070121 Te hoog loodgehalte in drinkwater gehuurd appartement; huurkorting 60% vooruitlopend op beslissing bodemrechter

Vorderingen [eiseres 1] en [eiseres 2]

8. [eiseres 1] en [eiseres 2] stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, te weten een te hoog loodgehalte in het drinkwater, dat een gevaar vormt voor de volksgezondheid. Dat is voldoende om een spoedeisend belang bij hun vorderingen aan te nemen. Het verweer op dit punt wordt gepasseerd.

9. Kern van het geschil is of de aanwezigheid van het (gemeten) loodgehalte in het drinkwater in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] kwalificeert als een gebrek en of dat vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, dient te leiden tot evenredige vermindering van de huurprijs. Volgens artikel 7:204, tweede lid BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

10. Niet in geschil is dat zich in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] loden waterleidingen bevinden. Uit de overgelegde (nagezonden) meetresultaten blijkt dat zich in het drinkwater in beide woningen een normoverschrijdende hoeveelheid lood (meer dan 10 microgram/L) bevindt. Dat is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een gebrek als gedefinieerd onder 9. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn als huurders namelijk voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie van hun verhuurder afhankelijk en moeten er vanuit kunnen gaan dat zij gezond en veilig drinkwater in hun woning kunnen betrekken (zie 1.9). Dat de loden leidingen eigendom zijn van de VvE is hier niet van belang, omdat het gebrek zich in het gehuurde openbaart. Bij dit alles weegt mee dat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie 2017) onder Qd3 staat vermeld dat indien ‘het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte op een tappunt een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter leidingwater heeft’ dit een ernstig gebrek is in categorie C (Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte).

11. Het verweer van gedaagde dat vanwege de disclaimer in de meetrapporten van 29 mei 2020 eerst nader onderzoek nodig is voordat kan worden aangenomen dat de loodwaarde in het drinkwater te hoog is, is voldoende weerlegd. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat de meetrapporten van mei 2020 niet bruikbaar zijn. Daarnaast bevestigen de nagezonden meetresultaten van 22 december 2020 het te hoge loodgehalte. In dit laatste rapport staat geen disclaimer, omdat niet [eiseres 1] en [eiseres 2] , maar het Waterlaboratorium dit keer het drinkwater voor de meting heeft getapt (zie 1.13).
Ook het betoog dat de vordering prematuur is ingesteld omdat gedaagde als verhuurder onvoldoende tijd is gegund de aard en de omvang van het gestelde gebrek te onderzoeken gaat niet op. Gedaagde heeft daartoe ruimschoots de gelegenheid gehad. De eerste meting was van 29 mei 2020 met een zodanig alarmerend hoog loodgehalte in het drinkwater (bij [eiseres 2] ) dat van een verhuurder, na kennisneming daarvan, mag worden verwacht dat zij gezien de urgentie en het gevaar voor de volksgezondheid direct zelf onderzoek doet naar de aard en de omvang van het gebrek en zo nodig passende maatregelen treft. Gedaagde heeft tegenover haar huurders [eiseres 1] en [eiseres 2] als verhuurder een eigen verantwoordelijkheid en dient zich voldoende in te spannen haar huurders zo snel mogelijk weer het volledige huurgenot te verschaffen.
Duidelijk is dat de vijf VvE’s in het complex (zie 1.3) toestemming voor vervanging van loden leidingen dienen te geven. Dit betekent echter niet dat gedaagde zich achter trage besluitvorming binnen de VvE’s kan verschuilen. Zij heeft als verhuurder van een groot aantal appartementen feitelijke en juridische middelen om de vervanging van de loden leidingen zo snel mogelijk in gang te (doen) zetten, en om zo nodig druk uit te oefenen op de VvE’s om hier werk van te maken.
Dat gedaagde, dan wel namens haar Rappange, voldoende voortvarend te werk is gegaan om de betreffende VvE zover te krijgen dat het gebrek binnen een aanvaardbare termijn wordt hersteld is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Er is traag op de brieven van de gemachtigde van eiseressen gereageerd en, hoewel er een kostenraming van de loodgieter van Rappange uit mei 2020 is overgelegd, blijft gedaagde in juli 2020 en 30 oktober 2020 herhalen dat een plan van aanpak zal worden gemaakt (zie 1.10 en 1.11) zonder concrete, verdere actie. Dat als gevolg van de coronapandemie op 7 mei 2020 en 25 november 2020 twee algemene ledenvergaderingen zijn geannuleerd stond er niet aan in de weg dat gedaagde maatregelen had kunnen treffen om (het bestuur van) de VvE tot spoedige actie ten behoeve van vervanging van de leidingen in het gehele complex te manen, of op zijn minst de beperking in het huurgenot van haar huurders te verminderen. Zo is [eiseres 1] en [eiseres 2] bijvoorbeeld geen alternatieve watervoorziening geboden, zoals in de brief van de ministers wordt geadviseerd (zie 1.9).

12. Niettemin is binnen het bestek van deze kortgeding procedure geen ruimte om de vordering tot herstel van het gebrek toe te wijzen, nu de betreffende waterleidingen, ook die in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] , eigendom zijn van de VvE en gedaagde zonder diens toestemming niet tot vervanging mag overgaan. De vordering onder (i) is daarom niet toewijsbaar.

13. Wél wordt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, het voldoende aannemelijk geoordeeld dat de bodemrechter een evenredige huurprijsvermindering met terugwerkende kracht in de vorm van de thans gevorderde verlaging met 60% van de geldende huurprijs redelijk zal achten en een dienovereenkomstige vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] op de voet van artikel 7:207 jo. 7:257 BW zal toewijzen. Daartoe wordt aansluiting gezocht bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie met betrekking tot verminderd huurgenot als gevolg van een ernstig gebrek in categorie C, zoals hiervoor onder 10. weergegeven. Gezien de ernst van de situatie past het in dit geval om, anders dan de terughoudendheid die gedaagde onder punt 45 e.v. van zijn pleitnota heeft betoogd, wél op een eventuele beslissing van de bodemrechter vooruit te lopen. Het gestelde restitutierisico is door gedaagde onvoldoende onderbouwd. Nu gedaagde tijdig van het gebrek in kennis is gesteld en de vordering binnen de vervaltermijn van zes maanden is ingesteld, is ook aan de overige vereisten van artikel 7:257 BW voldaan. Het vorenstaande leidt er vooralsnog toe dat bij wijze van voorschot op de beslissing in de bodem een huurkorting van 60% met terugwerkende kracht, ingaande 10 juni 2020 als na te melden, wordt toegewezen.

Vorderingen Bewonersvereniging

14. De Bewonersvereniging vertegenwoordigt de belangen van ruim 60 huurders die allen huren van gedaagde. Uit de ter zitting overgelegde statuten blijkt de doelstelling van de Bewonersvereniging (zie 1.4). De Bewonersvereniging heeft voldoende aangetoond dat het in deze kwestie om gelijksoortige belangen gaat, namelijk het belang van haar leden bij veilig en schoon drinkwater. Nu ook aan de overige vereisten van artikel 3:305a BW is voldaan, zoals is toegelicht door haar voorzitter [naam voorzitter] ter zitting en uit de overgelegde stukken blijkt, wordt voorshands geoordeeld dat de Bewonersvereniging voldoende representatief is om namens de aangesloten huurders in rechte op te treden en hun belangen te behartigen. Zij is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

15. Hoewel de loden leidingen in het complex zo snel mogelijk zullen moeten worden vervangen indien het lood in het water de geldende norm overschrijdt, zijn de vorderingen onder (iii) en (iv) niet toewijsbaar. Zoals hiervoor onder 12. is overwogen heeft gedaagde de toestemming van de VvE nodig om het gevraagde onderzoek te doen en de leidingen te vervangen. Voldoende aannemelijk is dat van de bij wijze van voorschot toegewezen verlaging van de huurprijs van [eiseres 1] en [eiseres 2] voldoende prikkel uit zal gaan om gedaagde tot de verdere benodigde actie tegenover de VvE’s aan te sporen. Dit leidt tot de slotsom dat de vorderingen van de Bewonersvereniging worden afgewezen. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft daarom geen bespreking. ECLI:NL:RBAMS:2021:24